canoni d'affitto

Il mancato percepimento dei canoni d’affitto per morosità del locatario viene spesso associato a un duplice onere in capo al locatore. Da una parte il mancato guadagno per via dei canoni non riscossi, dall’altro l’onere fiscale da sostenere anche sulle mensilità non percepite. L’art. 26 del TUIR prevede che in caso di mancato percepimento dei canoni: “non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”. L’onere fiscale imputabile ai canoni non percepiti, in base allo stesso articolo, concorrerà a formare credito d’imposta di pari ammontare all’extra versato.

Dal procedimento giudiziale di sfratto per morosità dovranno emergere i periodi di mancato percepimento dei canoni, tale elemento, coerentemente alla circolare n. 150/E/199 dell’Agenzia delle Entrate, è condizione necessaria affinché emerga il diritto a recuperare il di più pagato in sede di dichiarazione ovvero di istanza di rimborso.

Come recuperare le imposte pagate sui canoni di locazione non percepiti?

Facciamo un esempio pratico per capire al meglio lo sviluppo:

Titolare di un appartamento locato dal 01/01/2014 con contratto 4+4, l’inquilino è moroso dopo soli sei mesi ovvero dal 01/06/2014. Il locatore riesce ad ottenere la sentenza di convalida di sfratto il 15/05/2015.
In sede di dichiarazione dei redditi 2014 con modello Unico 2015, il locatore dovrà dichiarare i 12 mesi di canone d’affitto nonostante dal 01/06 il conduttore sia in mora. Il diritto ad ottenere credito d’imposta scatterà solamente il 15/05/2015 (data della sentenza di sfratto), il credito maturato sarà commisurato alla imposte pagate sui canoni dal 01/06/2014 al 31/12/2014.

Dal 15/05/2015 il locatore avendo maturato il diritto al credito d’imposta ha la possibilità di esercitare una duplice opzione:

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  • OPZIONE 1 – Compensazione nella dichiarazione dei redditi per l’anno 2015 – Unico 2016 (salvo modifiche): nel quadro RB relativo ai redditi dei fabbricati andrà riportato il codice “4” al campo 7 (casi particolari), assoggettando a tassazione la sola rendita catastale. In pratica per il 2015 i canoni di locazione non percepiti non sono tassati poiché è presente una opzione di sfratto del 15/05/2015. Il recupero delle imposte pagate nel 2014 per i canoni non percepiti vanno, invece, indicate al rigo CR8 (successivamente al rigo RN32, colonna 2), e si ottengono riliquidando la dichiarazione dei redditi precedente con la sostituzione della rendita catastale all’importo dei canoni non percepiti ma comunque dichiarati.
  • OPZIONE 2 – Presentazione di istanza di rimborso: qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d’imposta nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, istanza di rimborso. La domanda può essere presentata in carta semplice allegando la corrispondente documentazione che attesti: a) il pagamento di maggiore imposta (Unico 2015 + copie F24), b) l’atto di convalida dello sfratto.
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Ambedue opzioni possono essere esercitate entro il termine di 10 anni (articolo 2496 del Codice Civile).

Lucio Steduto

Lucio Steduto

Dottore Commercialista e Revisore dei Conti, opera nel campo della creazione e dello sviluppo d’impresa, è specializzato in pianificazione fiscale, analisi e fattibilità di un progetto imprenditoriale, ricerca e accreditamento a fondi pubblici per realtà aziendali consolidate e in fase di start-up. Consulente esterno per soggetti pubblici in materia di sviluppo imprenditoriale del territorio e strumenti di finanza a agevolata. Impegnato nello studio e nella ricerca in tema di transfer pricing e fiscalità internazionale, ha pubblicato numerosi articoli sulla tassazione delle Internet Companies.
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