Cedolare secca: cosa, quando e quanto

La cedolare secca ex art. 3 del D.lgs. n. 23/2011 costituisce un regime opzionale di tassazione sulle locazioni immobiliari. Condizione richiesta è la comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, in cui si fa espressa rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto. L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.

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Il locatore, che è una persona fisica titolare di proprietà od altri diritti reali sull’immobile ad uso abitativo locato, se si avvale del regime della cedolare secca, assolve un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile. La cedolare secca può essere optata sia alla registrazione del contratto sia, nel caso delle locazioni pluriennali, negli anni successivi (in tale ipotesi, se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione avviene secondo le regole ordinarie e, di conseguenza, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili).

Da chi va esercitata?

In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione va esercitata distintamente da ciascun locatore. Oltre all’imposizione sostitutiva, un altro vantaggio per chi aderisce alla cedolare secca si sostanzia nell’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo, che invece sono di norma dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Continua ad essere applicabile l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su tale reddito non si possono far valere oneri deducibili.

Dalla cedolare non sono scomputabili le detrazioni di imposta. Il reddito assoggettato a cedolare va incluso nel computo del reddito per stabilire se spettano deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (ISEE e conteggio del reddito per essere considerati a carico).

Immobili oggetto di opzione

L’opzione può essere esercitata per le unità immobiliari iscritte al catasto edilizio urbano nelle categorie catastali da A/1 a A/11, tranne A/10 (uffici o studi privati) locate a uso abitativo, nonché per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a patto che:

  • il rapporto locatizio si svolga tra gli stessi contraenti;
  • nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento esplicito a quello di locazione dell’immobile abitativo e si menzioni il vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. 

Natura del locatario

Il regime della cedolare non è applicabile ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, nemmeno nell’ipotesi di successivo utilizzo dell’immobile con finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

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Tuttavia, il locatore può esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità, dal momento che ricorre il presupposto della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e nei comuni confinanti con gli stessi, nonché in altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa identificati dal CIPE pari al 15% (art. 4 del D.L. n. 102/2013), ridotta però al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Ai sensi dell’art. 9 del D.L. n. 47/2014, l’aliquota del 10% si rende applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, nel quinquennio antecedente la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014). La cedolare secca si versa in due rate, alle scadenze e secondo le modalità  prescritte per le imposte scaturenti  dalla dichiarazione dei redditi.

Esempio

Giorgio Alfani loca con contratto a canone libero ex L. n. 431/1998 un immobile ad uso abitativo di sua proprietà a Samuele Pattini che non agisce nell’esercizio di impresa o di arti o professioni dal 1° luglio 2015 fino al 30 giugno 2019 al canone annuo di € 4.800. Opta per la cedolare secca, previa comunicazione per raccomandata all’inquilino di rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata contrattuale.

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La cedolare secca relativa all’immobile ammonta a € 1.008 (€ 4.800 x 21%).

Roberta Braga

Roberta Braga

Ho svolto in via continuativa l’attività di curatore fallimentare, di consulente tecnico del giudice e di tenuta della contabilità semplificata ed ordinaria per circa 20 anni. attualmente mi occupo in prevalenza di consulenza tributaria, contabile e societaria, di formazione in materia di contabilità base ed avanzata in studio e presso enti esterni e di redazione di commenti e libri sulle novità e sugli adempimenti fiscali in scadenza per conto delle maggiori case editoriali del settore. di recente ho iniziato l’attività di revisore contabile degli enti locali.
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