Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

Dal 6 maggio 2015 tutti i soggetti con età di almeno 60 anni, se proprietari di immobili, hanno la possibilità di richiedere un prestito vitalizio ipotecario collegato a una specifica proprietà. Non si tratta di una novità del panorama legislativo italiano, difatti, già nel 2005 con il DL 203 del 30.09.2005, all’art. 11-quaterdieces, comma 12, si parlava già di prestito vitalizio ipotecario per soggetti over 65. La Legge n.44 del 02.04.2015 ha regolamentato ulteriormente la normativa esistente compiendo di fatto delle significative modiche nel corpo legislativo.

Come funziona?

Si tratta di un vero e proprio finanziamento a medio lungo termine, concesso da banche o intermediari finanziari, che prevede capitalizzazione annuale di interessi e spese, a persone fisiche con una età pari o superiore a 60 anni. L’immobile oggetto del prestito dovrà essere valutato a “valore di mercato” da un perito indipendente nominato dal soggetto finanziatore. Dal risultato della stima verrà accordato un finanziamento che deve riguardare solamente un immobile sul quale sarà iscritta ipoteca di primo grado (art. 1 L.44 del 02.04.2015).

Restituzione del Prestito

La restituzione del prestito, data la genesi di natura vitalizia, in base al comma 12 dell’art. 11-quaterdieces D.L. 203 30.09.2005, avverrà al verificarsi di specifiche condizioni:

  1. morte del soggetto finanziato;
  2. trasferimento totale o parziale della proprietà o altri diritti reali di godimento dell’immobile dato in garanzia e su cui grava ipoteca di primo grado;
  3. compimento di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile (es. declassamento catastale, demolizione, ecc.) ovvero costituzione di diritti reali di garanzia in favore di soggetti terzi a quello che ha concesso il finanziamento (es. ipoteca di secondo grado).

Azione annuale

Verificatasi anche una delle suddette condizioni il soggetto finanziato ovvero i suoi eredi devono provvedere, entro 12 mesi, alla restituzione integrale del prestito in un’unica soluzione. In caso di inadempienza sarà direttamente la banca, forte di un diritto di prelazione di primo grado (ipoteca), a provvedere alla vendita dell’immobile ad un valore pari a quello evidenziato dalla stima di un esperto indipendente da essa nominato.

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Qualora la banca non riuscisse a vendere l’immobile ipotecato, per favorire la cessione, può svalutarlo del 15% ogni 12 mesi successivi alla scadenza, fino a quando il contratto di vendita non è perfezionato. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del debito, sono riconosciute al soggetto finanziato ovvero ai suoi eredi.

Bancomat Pensionistico

Da una stima del valore atteso del mercato immobiliare, per il futuro si è ipotizzato che le banche potranno garantire un finanziamento compreso tra il 25% il 35% del valore attuale dell’immobile. Il “bancomat per la pensione” garantirà un vitalizio periodico (es. mensile) costante per importi determinati in base all’aspettativa di vita del soggetto richiedente, al valore dell’immobile e l’andamento dei tassi d’interesse.

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Esempio

  • Valore dell’immobile: € 100.000
  • Soggetto richiedente: anni 60 con aspettativa di vita di anni 25
  • Tasso d’interesse di riferimento: 4%
  • Prestito vitalizio concesso 25% del valore dell’immobile: 83,33 € di vitalizio mensile riconosciuto per 25 anni.

Alla restituzione: € 25.000,00 (vitalizio erogato mensilmente per 25 anni di riferimento) + interessi di finanziamento € 14.587,76 = 39.587,76 prestito complessivo da restituire, es. fra 25 anni.  La banca in questo caso può contare su un bene del valore di € 100.000 che potrà svalutare del 15% annuo fino ad ottenere gli interessi più il prestito concesso.

Lucio Steduto

Lucio Steduto

Dottore Commercialista e Revisore dei Conti, opera nel campo della creazione e dello sviluppo d’impresa, è specializzato in pianificazione fiscale, analisi e fattibilità di un progetto imprenditoriale, ricerca e accreditamento a fondi pubblici per realtà aziendali consolidate e in fase di start-up. Consulente esterno per soggetti pubblici in materia di sviluppo imprenditoriale del territorio e strumenti di finanza a agevolata. Impegnato nello studio e nella ricerca in tema di transfer pricing e fiscalità internazionale, ha pubblicato numerosi articoli sulla tassazione delle Internet Companies.
Lucio Steduto

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