Rent to Buy: una nuova opportunità per acquistare casa

Finalmente, anche in Italia, dopo un lungo periodo di deregolamentazione è stato “tipizzato” il contratto di “Rent to Buy” meglio conosciuto come “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” – art 23 D.L. 133/2014. Si tratta, nello specifico, di uno schema contrattuale in grado di fronteggiare ad una corrente carenza finanziaria dell’acquirente, una sorta di “finanziamento” da parte del venditore. A titolo di esempio valga quanto segue.

Esempio logico

Il signor Rossi concede in locazione un immobile al signor Bianchi con il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro il termine concordato: i canoni versati dal Sig. Bianchi, oltre ad includere il diritto di godimento del bene, comprendono anche il “prezzo” per l’acquisto della proprietà.

Le parti in sede di redazione del contratto stabiliscono la durata, le condizioni economiche e la tipologia di trasferimento della proprietà.

In pratica, i Sig. Rossi e Bianchi possono stabilire le modalità di trasferimento della proprietà automaticamente con il pagamento di un numero preciso di rate; oppure esercitando un’opzione di acquisto al termine della locazione.

Le parti interessate dal “Rent to buy” sono particolarmente variegate, abbracciano il privato, il professionista, l’imprenditore individuale e le società, nello stesso tempo possono avere ad oggetto qualunque tipologia di immobile: edifici ad uso abitativo o strumentale, terreni agricoli o edificabili.

Contratto pubblico

Il contratto nella sua fattispecie è di tipo pubblico, pertanto sarà un notaio a provvedere alla sua redazione e alla rispettiva annotazione nei registri immobiliari. Successivamente all’atto di trascrizione le parti potranno godere di una specifica tutela atta a custodire gli effetti del contratto posto in essere. Nello specifico valgano le seguenti fattispecie:

  • durante il periodo di locazione, se il concedente è ancora proprietario del bene, tutti gli avvenimenti imputabili al bene, es. iscrizione ipoteche, pignoramenti ecc., non subiscono alcuno effetto poiché la trascrizione del contratto garantisce al conduttore (futuro acquirente) l’interesse dominante di futuro intento di proprietà, libero da qualsiasi gravame;
  • se l’immobile fosse venduto a terzi soggetti (non compresi nel contratto), questi subirebbero gli effetti ostativi del contratto di Rent to Buy. In pratica chi loca con l’intento di acquistare non corre il rischio che l’immobile venga ceduto ad altri acquirenti;
  • in caso di inadempimento del concedente (es. mancata volontà di vendita dell’immobile), questi dovrà restituire al concessionario (il futuro acquirente), le somme da questi corrisposte a titolo di “prezzo” maggiorate degli interessi legali. L’inadempienza del concessionario (es. interruzione del pagamento delle rate o mancata intenzione all’acquisto), consentirà al concedente di trattenere le somme percepite a titolo di “prezzo” come risarcimento del danno e alla restituzione dell’immobile.
In sintesi la trascrizione del contratto di “Rent to Buy” è estendibile fino a 10 anni, protegge il conduttore da eventi pregiudizievoli in capo al concedente, rende inefficace la cessione ad un altro acquirente, le somme versate dal conduttore per il “prezzo” sono crediti privilegiati, in caso di fallimento del concedente il curatore non può sciogliere il contratto (salvo casi limitati).

Termini fiscali

In termini fiscali le novità civilistiche del contratto di “Rent to buy” non hanno consentito di applicarvi una regolamentazione fiscale ad hoc. Pertanto l’impianto impositivo specifico trova la sua genesi nell’applicazione di norme in analogia. In termini tributari è necessario distinguere due casi:

  1. contratto di locazione con clausola trasferimento della proprietà, vincolante per ambedue le parti;
  2. contratto di locazione con clausola di opzione di proprietà per il conduttore e rispettiva imputazione a prezzo dei canoni versati (in misura concordata).

In riferimento al primo caso, qualora il concedente sia un soggetto Iva, per effetto dell’art. 2 comma 2, n.2, DPR 633/1972, “Costituiscono cessioni di beni le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue parti”.

 

Canoni percepiti

Pertanto, i canoni percepiti periodicamente devono essere soggetti a Iva poiché includono il corrispettivo dovuto per il trasferimento di proprietà. Differentemente, sempre considerando il primo caso, qualora il soggetto cedente sia un privato oppure un contribuente operante in regime di esenzione IVA, i canoni di locazione sono tassabili con l’imposta proporzionale di registro.

Tale presupposto impositivo trova la sua genesi nell’articolo 1523 del codice civile, recante disposizioni in merito al “contratto di vendita a rate” con il quale “Il compratore acquista la proprietà della cosa pagata col pagamento dell’ultima rata del prezzo”.

Nel secondo caso, ovvero qualora il trasferimento della proprietà dipenda dall’esercizio opzionale da parte dei contraenti, il pagamento dei canoni di godimento dell’immobile seguirà la tassazione tipica delle locazioni, viceversa il corrispettivo versato a titolo di “prezzo” (a rate o in unica soluzione), la tassazione specifica per i contratti di trasferimento a titolo oneroso.

In ambedue i casi potranno sfruttarsi, per i soggetti qualificati, le agevolazioni prima casa:

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Lucio Steduto

Lucio Steduto

Dottore Commercialista e Revisore dei Conti, opera nel campo della creazione e dello sviluppo d’impresa, è specializzato in pianificazione fiscale, analisi e fattibilità di un progetto imprenditoriale, ricerca e accreditamento a fondi pubblici per realtà aziendali consolidate e in fase di start-up. Consulente esterno per soggetti pubblici in materia di sviluppo imprenditoriale del territorio e strumenti di finanza a agevolata. Impegnato nello studio e nella ricerca in tema di transfer pricing e fiscalità internazionale, ha pubblicato numerosi articoli sulla tassazione delle Internet Companies.
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