Premettendo che la cessione di un terreno edificabile se effettuata ad un prezzo superiore al valore d’acquisto determina una plusvalenza, sempre assoggettabile a tassazione a prescindere dall’epoca d’acquisto. Il panorama impositivo per tale fattispecie di immobile risulta particolarmente variegato e differenziato a seconda del soggetto passivo. Difatti a prescindere dall’eventuale tassazione di una plusvalenza, la cessione è sempre assoggettata ad imposta di registro sul valore fiscale del bene.
L’imposta di registro nonostante sia solitamente versata dalla parte acquirente unitamente alle imposte ipotecarie e catastali, è, ai sensi dell’art. 57, comma 1 del DPR 131/1986 ad adempimento solidale, in pratica in caso di omesso versamento vi è la responsabilità di entrambe le parti contraenti.
Imposte dovute per chi acquista un terreno edificabile
Nel dettaglio, le principali imposte dovute per chi acquista un terreno edificabile sono:
| In casso di acquisto da privato | In casso di acquisto da soggetto IVA | ||
| Imposta di registro | 9% – sul valore fiscale | Imposta di registro | € 200 – valore fisso |
| Imposta ipotecaria | € 50 – valore fisso | Imposta ipotecaria | 3% – valore fiscale |
| Imposta catastale | € 50 – valore fisso | Imposta catastale | 1% – valore fiscale |
| Tassa ipotecaria | Non dovuto | Tassa ipotecaria | € 35 – valore fisso |
| Tassa catastale | Non dovuto | Tassa catastale | € 55 – valore fisso |
| Bollo | Non dovuto | Bollo | € 230 – valore fisso |
Valore fiscale del bene
Il “valore fiscale del bene” corrisponde ai sensi dell’art. 9, comma 3 del TUIR al “valore normale”, ovvero al prezzo praticato dalla parti in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquisiti. Il valore normale del bene oltre a interessare l’imposta di registro (proporzionale) riguarda anche la presenza di una eventuale plusvalenza. Nella pratica è sovente ricevere contestazioni da parte Fisco inerenti il prezzo finale di cessione non adeguato al “valore normale”, da tale atto scaturisce quasi sempre una ripresa di valore della base imponibile relative all’imposta di registro e il plusvalore realizzato dalla cessione.
Imposte per chi vende un terreno edificabile
Il soggetto cedente è colpito da imposta solamente nel caso in cui realizzi un profitto (plusvalenza) derivante dalla cessione del terreno edificabile. In questo caso la parte venditrice può:
- portare la plusvalenza nella determinazione del proprio reddito imponibile in sede di dichiarazione dei redditi IRPEF con aliquota progressiva dal 23% al 43% ovvero IRES al 27,5% per le società di capitali;
- avvantaggiarsi della possibilità di rivalutazione del terreno previa cessione, confermata anche nell’anno 2015 dalla L. 190 del 23.12.2015 art. 1, commi 626-627. Il contribuente può rivalutare il terreno applicando l’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore rivalutato.
L’imposta sostitutiva garantisce al contribuente un valore fiscale di cessione riconosciuto al valore dichiarato dalla perizia di rivalutazione. In questo modo, la successiva cessione del terreno può essere effettuata allo stesso valore dichiarato in sede di rivalutazione senza l’emersione di plusvalenza alcuna, con la certezza di un imponibile per imposta di registro agganciato al valore peritale e indipendente da quello di effettiva cessione. Se hai dubbi sull’argomento puoi contattare gratuitamente un commercialista direttamente da qui.
Lucio Steduto
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